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El fin de otro espejismo

El fin de otro espejismo
REINALDO ESCOBAR, La Habana | Diciembre 01, 2014

Los que estaban rodando el rumor de que se echaría atrás la posibilidad
de compraventa de casas comprendieron hoy lunes cuáles eran las piedras
que traía este río. No hay vuelta atrás, sino otro paso hacia delante.
El Consejo de Ministros aprobó el viernes la imposición de un nuevo
valor referencial para aplicar a la transmisión de viviendas por
donación o compraventa. La medida modificará sustancialmente el monto
total que compradores y vendedores tendrán que aportar al fisco cuando
realicen la transmisión de propiedad de una casa. Se mantendrá el 4%
como impuesto, pero el incremento de lo que habrá que desembolsar
crecerá de forma exponencial.

Una vivienda que en su documento oficial de propiedad tiene anotado un
valor legal de 15.000 CUP puede ser vendida cómodamente por un precio
real de 30.000 CUC. A la hora de acudir a la notaría a tramitar la
transacción se declaraba que la operación se había realizado sobre el
precio legal. Como regla los notarios ni siquiera preguntaban a los
participantes del acto si consideraban una cifra diferente a la que
aparecía registrada en las escrituras. Más que complicidad con supuestos
violadores del fisco, se cumplía una rutina con toda naturalidad.

En el caso que ponemos como ejemplo, significaría que tanto el comprador
como el vendedor estaban obligados a entregar al fisco 600 CUP
(correspondientes al 4% de 15.000 CUP). Si en lugar de tener como
referencia el valor legal hubieran tenido que pagar el 4% del precio al
que realmente se vendió la casa, esa cifra podría elevarse a 28.800 CUP
(4% de 720.000 CUP, luego de hacer la conversión).

Es previsible que el llamado precio referencial que se impondrá a partir
de ahora sea solo una consideración para calcular el impuesto, sin que
se convierta en una obligación para poner en venta la vivienda. En
última instancia, los compradores y vendedores siempre tendrán la
oportunidad de ponerse de acuerdo y declarar solo aquello a que estén
obligados.

El informe de lo acordado en el último Consejo de Ministros del 2014
refiere, sin dar precisiones, que se definirán variables para la
determinación de este valor referencial, como la cantidad de
dormitorios, la tipología constructiva, las facilidades urbanísticas, la
importancia de los asentamientos, y la existencia de garajes, patios y
jardines.

Lo cierto es que esas variables ya estaban definidas en la Ley de la
Vivienda vigente desde el primero de julio de 1985 que determinó el
precio de todas las casas que se adquirieran en propiedad a partir de
ese momento. Aquella ley empezó a poner orden en el caos, al introducir
un cálculo por metros cuadrados, en dependencia de las condiciones y
ubicación de la vivienda para aquellas personas que nunca antes hubieran
pagado un alquiler y adquirieran una nueva vivienda a partir de ese
momento, sin tomar el salario del adquiriente como elemento a considerar.

Para otorgar la propiedad a aquellos otros usufructuarios que durante 20
años habían pagado un alquiler se consideró entonces que ya habían
liquidado sus deudas y que a quienes hubieran pagado al menos el mes de
junio de 1985, se les calcularía el precio de la vivienda multiplicando
la última mensualidad por los 240 meses que hay en 20 años.

Lo común era que los alquileres rondaran el 10% de los salarios del
usufructuario, de ahí que una vivienda podía ser tasada en 6.000 pesos
en una época en que 250 era un salario relativamente alto. Si alguien
ganaba 125, la casa valdría 3.000 y si percibía 500 entonces valía
12.000 con independencia de que se tratara de un apartamento de un
dormitorio o una casa de cuatro cuartos con jardín y garaje.

Los precios que entonces se establecieron, calculados en metros
cuadrados, eran muy superiores a los deducidos sobre la base del
salario. En algunos casos podían llegar a 50 o 70 mil pesos, también
pagaderos en 20 años. Se introducía así una adicional falta de estímulo
para hacer nuevas viviendas, pues basta comparar los costos que implica
la construcción de un edificio multifamiliar con el precio que se le
asignaba a cada apartamento, para darse cuenta que no se recuperaría lo
invertido. Era, en fin, una subvención que arruinaría la economía si se
cumplían los planes de entregar cada año 100.000 viviendas, como se
soñaba en aquellos tiempos.

Se calcula en más de 130.000 las casas que han cambiado de propietario
desde que se flexibilizó la compraventa a finales de 2011. Si desde un
principio se hubiera tenido la cordura de definir estos detalles con un
criterio mercantil, el estado no hubiera dejado de recibir los miles de
millones que pueden inferirse de la enorme diferencia entre lo real y lo
declarado, que es como decir entre la realidad y la ficción

Pero no es culpa de quienes son vistos ahora como burladores del fisco,
que de todas formas hubieran encontrado otros recursos para pagar menos,
sino de la ambigüedad con que se siguen manejando ciertos asuntos, por
no querer dar el brazo a torcer, por no querer aceptar la realidad de
que aquellas ventajas tenidas como conquistas de la revolución, no eran
otra cosa que un espejismo impuesto por la indiscutible voluntad de
quienes despreciaron cualquier consideración económica.

Lo llamativo es que la nueva medida es al mismo tiempo coherente e
impopular. Coherente porque redimensiona el cobro de un impuesto a un
acto de compraventa afectando a (y reconociendo la existencia de)
quienes quieren emerger como clase media. Impopular porque deslegitima
una valoración hecha en los tiempos de regalías paternalistas, cuando no
estaba permitido comprar o vender casas entre particulares. Este parece
ser el tardío precio a pagar por la eliminación de aquella prohibición;
falta por ver si será justo o desmedido.

La lección que se saca por adelantado y que ha de ser extensible a otros
ámbitos es que tarde o temprano cada cambio cimentado en una visión
pragmática y realista implicará probablemente la renuncia de alguna
utópica conquista.

Source: El fin de otro espejismo –

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